Le parc de bureaux dans le Grand Paris a connu une évolution dynamique depuis près de 50 ans, passant d’environ 20 millions m² à plus de 42 millions m². Cette croissance massive s’est accompagnée de changements géographiques majeurs et laisse entrevoir des tendances futures intéressantes pour les entreprises et les acteurs du marché immobilier tertiaire. Suite à une étude passionnante de l’APUR, nous explorons aujourd’hui comment ces facteurs influencent actuellement le paysage immobilier tertiaire dans le Grand Paris et quelles implications ils peuvent avoir pour son avenir.

Changements géographiques marquants

L’un des aspects les plus frappants de l’évolution du parc de bureaux est la baisse proportionnelle des bureaux à Paris même, passant de presque 70% à 42%. Ce phénomène s’explique en partie par l’amplification du développement territorial hors Paris, avec une croissance marquée à Plaine Commune (parc sextuplé), Paris Ouest La Défense (quadruplé) et Paris Est Marne&Bois (plus que décuplé).

Ces chiffres témoignent d’une volonté d’étendre les zones économiques attractives au-delà des frontières traditionnelles de la capitale française. Ils montrent également comment certaines zones périphériques ont réussi à tirer profit des opportunités offertes par cette expansion pour se positionner comme pôles économiques clés.

Autorisations administratives : privilégier la construction neuve

Entre 2013 et 2022, les autorisations administratives montrent une préférence pour la construction nouvelle sur la transformation ou la démolition. Cela suggère que le marché immobilier tertiaire du Grand Paris est actuellement en phase d’expansion plutôt que de consolidation.

Déconnexion entre surfaces de bureaux et emplois

Une tendance intéressante observée au cours des dernières années est une déconnexion entre l’augmentation des surfaces de bureaux (+10,6%) et celle des emplois (+7,6%), indiquant une évolution non parallèle au niveau métropolitain. Cette situation pourrait être due à plusieurs facteurs :

• Certaines zones voient leurs surfaces augmenter sans corrélation directe avec l’emploi ; d’autres connaissent le phénomène inverse.
• Les taux de vacance sont plus élevés là où d’importantes constructions récentes ont eu lieu.
• L’évolution rapide des modes de travail (télétravail, espaces partagés) peut également avoir un impact sur cette dynamique.

Enjeux futurs du parc immobilier tertiaire dans le Grand Paris

Au-delà des tendances actuelles, plusieurs enjeux futurs se dessinent pour le parc immobilier tertiaire dans le Grand Paris :

Nouvelles attentes des entreprises pour des quartiers mixtes attractifs

Les entreprises recherchent désormais davantage que de simples espaces de bureau : elles veulent s’implanter dans des quartiers offrant une mixité fonctionnelle et sociale, avec des commerces, des services et des logements à proximité. Cette tendance pourrait conduire à une évolution par adaptation plutôt que création neuve du parc immobilier.

Transformation attendue des bâtiments construits durant les années 85-95

Les immeubles de bureaux construits entre 1985 et 1995 arrivent en fin de vie et devront être rénovés ou transformés pour répondre aux normes actuelles en matière d’efficacité énergétique, d’accessibilité et de confort. Cette transformation représente un enjeu majeur pour le marché immobilier tertiaire du Grand Paris.

Impact potentiel du télétravail sur la demande en surface bureau

La généralisation du télétravail suite à la pandémie de Covid-19 pourrait avoir un impact durable sur la demande en surfaces de bureaux dans le Grand Paris. Si cette tendance se confirme, les entreprises pourraient revoir leurs besoins immobiliers à la baisse, ce qui entraînerait une modification profonde du paysage immobilier tertiaire.

Influence significative du développement des transports en commun ferré jusqu’en 2030

L’extension prévue du réseau ferré francilien (RER E, ligne 15 Sud) jusqu’en 2030 devrait avoir un impact significatif sur l’attractivité des zones périphériques concernées. Ces nouveaux axes de transport faciliteront l’accès aux pôles économiques hors Paris et encourageront ainsi leur développement.

Des défis à venir pour le parc immobilier

L’évolution dynamique du parc de bureaux dans le Grand Paris témoigne d’une volonté de décentralisation économique et d’un marché immobilier tertiaire en pleine expansion. Toutefois, cette croissance doit être analysée à l’aune des défis futurs, tels que la transformation des bâtiments vieillissants, les nouvelles attentes des entreprises et l’impact potentiel du télétravail sur la demande en surface bureau. Les acteurs du marché devront ainsi faire preuve d’adaptabilité pour anticiper et répondre aux besoins changeants des entreprises dans un contexte métropolitain en constante évolution. Si vous souhaitez aller plus loin, nous ne pouvons que vous conseiller la lecture de l’étude complète de l’APUR.